Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı1. Binanın mevcut fotoğrafını çıkarın
Dönüşüm konuşmaları çoğu binada deprem kaygısı, bakım maliyetleri veya bir yüklenicinin sunduğu teklif ile başlar. Ancak karar vermeden önce herkesin aynı bina hakkında konuştuğundan emin olmak gerekir. Arsa payları, bağımsız bölüm sayısı, mevcut proje, ruhsat durumu ve daha önce alınmış kararlar bilinmeden yapılan metrekare veya kazanç tartışmaları sağlıklı bir karşılaştırma oluşturmaz.
İlk dosyanın kusursuz olması gerekmez. Ama hangi belgenin mevcut, hangisinin eksik ve hangi bilginin yalnızca varsayım olduğu açıkça yazılmalıdır. Bu ayrım, ilerleyen aşamalarda söylenti ile doğrulanmış bilginin birbirine karışmasını önler.
- Güncel tapu kayıtları ve arsa payları
- Onaylı mimari proje, ruhsat ve varsa yapı kullanma izin belgesi
- Bağımsız bölüm, malik ve kullanıcı iletişim listesi
- Varsa teknik raporlar, kurul kararları ve yüklenici teklifleri
- Bina yaşı, kullanım durumu ve bilinen fiziksel sorunlar
2. Ön inceleme ile resmî riskli yapı tespitini ayırın
Bir binanın yaşı veya dışarıdan görünümü tek başına hukuken riskli yapı olduğu anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yürütülür. Bakanlığın İzmir birimi, bu tespit için maliklerden birinin başvurusunun yeterli olabildiğini ve tespitin lisanslı kuruluşça yapılması gerektiğini açıklamaktadır.
Danışmanlık amaçlı belge ve ihtiyaç incelemesi ise binanın hangi uzmanlara, hangi kayıtlara ve hangi karar sırasına ihtiyaç duyduğunu belirler; resmî riskli yapı raporu yerine geçmez. Resmî süreç başladıktan sonra itiraz, bildirim, tahliye ve uygulama gibi süre doğurabilecek aşamalar bulunduğu için başvuru öncesinde yol haritasının anlaşılması önemlidir.
3. Maliklerin beklentilerini tekliften önce yazılı hâle getirin
Aynı binada yaşayan maliklerin öncelikleri farklı olabilir. Bir kişi bağımsız bölüm alanını, bir diğeri bina kalitesini, bir başkası teslim süresini veya dönüşüm boyunca barınma ihtiyacını öne çıkarabilir. Beklentiler kayda alınmadan alınan teklif, güçlü görünse bile binanın gerçek ihtiyacını karşılamayabilir.
Kısa bir beklenti formu; vazgeçilmez koşullar, tercih edilen koşullar ve uzman görüşü gerektiren başlıklar şeklinde düzenlenebilir. Böylece toplantıda kişilerin pozisyonları yerine karar ölçütleri konuşulur.
- Bağımsız bölüm alanı ve kullanım ihtiyaçları
- Otopark, depo, balkon ve ortak alan beklentileri
- Teslim takvimi ve geçici konut/kira dönemi
- Maliklerin üstlenebileceği veya üstlenemeyeceği mali yük
- Teminat, gecikme ve sözleşmeden çıkış konusundaki asgari güvenceler
4. İmar ve proje gerçekliğini doğrulatın
Yüklenici tekliflerinde belirtilen yeni alanlar, bağımsız bölüm sayıları veya ticari alanlar resmî imar koşulları ve hazırlanacak proje ile doğrulanmadan kesin kabul edilmemelidir. Parselin konumu, çekme mesafeleri, otopark ihtiyacı, plan notları ve mevcut mülkiyet yapısı sonucu etkileyebilir.
Bu nedenle teklif toplamaya başlamadan önce mimari ve imar açısından bir ön değerlendirme yapılması, gerçekçi olmayan vaatlerin erken aşamada elenmesini sağlar. Ön değerlendirme kesin ruhsat veya alan garantisi değildir; karar için güvenilir bir çalışma aralığı oluşturur.
5. Uzmanları doğru sırayla sürece dahil edin
Kentsel dönüşüm tek bir uzmanlık alanı değildir. Mimar proje ve alan seçeneklerini, inşaat mühendisi yapısal konuları, avukat karar ve sözleşme hükümlerini, değerleme uzmanı ekonomik karşılaştırmayı inceler. Süreç danışmanı ise bu çıktıları maliklerin anlayabileceği ortak bir karar dosyasında bir araya getirir.
Her uzmana bütün dosyayı aynı anda göndermek yerine cevaplanması gereken soruları önceden tanımlamak hem zamanı hem maliyeti daha yönetilebilir hâle getirir. Yanıtı olmayan bir konu, kesinmiş gibi sunulmak yerine sorumlusu ve hedef tarihiyle açık iş olarak izlenmelidir.
6. İlk 30 gün için uygulanabilir 10 adım
Başlangıcı yönetilebilir tutmak için aşağıdaki sıra kullanılabilir. Binanın durumu ve yürürlükteki mevzuat farklı bir sıra gerektiriyorsa plan ilgili uzmanların görüşüyle güncellenmelidir.
- Malik ve iletişim listesini oluşturun.
- Tapu, proje, ruhsat ve mevcut raporları toplayın.
- Eksik belge ve doğrulanacak bilgi listesini çıkarın.
- Malik beklentilerini kısa bir formla kaydedin.
- İlk bilgilendirme toplantısının gündemini önceden paylaşın.
- Teknik, hukuki ve ticari soruları ayrı başlıklara bölün.
- İmar ve proje açısından ön değerlendirme yaptırın.
- Teklif istemek için herkese aynı bilgi paketini hazırlayın.
- Teklifleri ortak puanlama tablosunda karşılaştırın.
- Kararları, açık işleri ve sonraki tarihleri yazılı olarak paylaşın.
Resmî kaynaklar
Güncel bilgi için başvurduğumuz kaynaklar
Mevzuat ve resmî uygulamalar değişebilir. İşlem öncesinde güncel metni ve binanıza özgü durumu yetkili uzmanlarla kontrol edin.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, teknik, mali veya resmî görüş yerine geçmez. Karar oranları, süreler, sözleşmeler ve başvurular işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuat ile somut dosya üzerinden ilgili yetkili uzman ve kurumlarca değerlendirilmelidir.