Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı1. Önce teklifleri karşılaştırılabilir hâle getirin
Bir firma net alan, diğeri brüt alan; biri ruhsat tarihinden, diğeri tahliye tarihinden başlayan teslim süresi yazıyorsa rakamları yan yana koymak yanıltıcıdır. Bütün adaylara aynı bina bilgi paketi ve aynı soru listesi gönderilmelidir.
Teklif tablosunda her madde için firmanın cevabı, dayanak belgesi, açıklama ihtiyacı ve puanı ayrı alanlarda gösterilebilir. Yazılı olmayan veya belirsiz kalan vaatler, değerlendirmede kesin kazanım olarak kabul edilmemelidir.
2. Firma ve yetki bilgilerini doğrulayın
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yapı müteahhitlerinin yetki belgesi numarası almasının zorunlu olduğunu ve bu numaranın yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinde kullanıldığını açıklamaktadır. Yetki belgesinin varlığı başlangıç kontrolüdür; tek başına firmanın bu proje için en uygun aday olduğunu göstermez.
Ticaret sicili, ortaklık ve temsil yapısı, yetki belgesi grubu, tamamlanmış benzer işler ve halen devam eden projeler belge üzerinden incelenmelidir. Referanslarda yalnızca teslim edilen binayı görmek değil, maliklerle iletişim, gecikme yönetimi ve satış sonrası sorunlar hakkında bilgi almak da yararlıdır.
- Ticaret unvanı, vergi ve ticaret sicili bilgileri
- Yapı müteahhidi yetki belgesi numarası ve grubu
- Benzer ölçekte tamamlanmış ve devam eden projeler
- İmza ve temsil yetkisi bulunan kişiler
- Dava, icra, konkordato veya faaliyet riski için hukuk ve mali uzman kontrolü
3. Mali kapasiteyi yalnızca beyana bırakmayın
Dönüşüm projesi uzun süreli ve maliyet değişimlerine açık bir taahhüttür. Firmanın sermayesi, banka ilişkileri, devam eden projelerinin yükü, öz kaynak ihtiyacı ve satışa bağımlılığı mali uzman tarafından incelenmelidir. Yüksek ciro veya çok sayıda proje tek başına yeterli güvence sayılmaz.
Teklifin ekonomik modeli anlaşılmalıdır: Yapım maliyeti hangi kaynakla karşılanacak? Proje ön satışa ihtiyaç duyuyor mu? Maliyet artışı hâlinde maliklerden ek ödeme istenebilecek mi? Bu soruların cevabı sözleşme taslağıyla uyumlu olmalıdır.
4. Alan ve proje vaatlerini teknik olarak sınayın
Teklifteki bağımsız bölüm alanları için net, brüt, emsal ve ortak alan tanımlarının açık olması gerekir. Otopark, depo, balkon, cephe, kat ve bağımsız bölüm konumu yalnızca görsel sunuma değil, imar koşullarına ve hazırlanabilir projeye dayanmalıdır.
Mimari ön çalışma yapılmadan verilen kesin alan vaatleri risklidir. Ruhsat aşamasında alan veya yerleşim değişirse tarafların nasıl hareket edeceği sözleşmede yazılmalıdır.
- Net ve brüt alanın tanımı ve ölçüm yöntemi
- Bağımsız bölüm konumu, katı, cephesi ve eklentileri
- Ortak alanlar, otopark, depo ve sosyal alanlar
- İmar veya ruhsat değişikliğinde uygulanacak yöntem
5. Teknik şartnameyi marka listesinden ibaret bırakmayın
Teknik şartname yalnızca birkaç ürün markasının yazıldığı bir ek olmamalıdır. Taşıyıcı sistem, yalıtım, cephe, mekanik ve elektrik tesisatı, doğrama, asansör, ortak alanlar ve teslim kalite ölçütleri tarif edilmelidir. Ürün bulunamaması hâlinde kullanılabilecek muadil için kalite ve onay yöntemi belirlenmelidir.
Şartnamenin proje, sözleşme ve satış sunumuyla çelişmemesi gerekir. Teknik inceleme, teslim sırasında hangi kusurun eksik iş sayılacağını da baştan görünür kılar.
6. Süreyi tek bir ay rakamıyla değerlendirmeyin
Teslim süresinin hangi olayla başlayacağı açık olmalıdır: Sözleşme, tahliye, tapu devri, yıkım, ruhsat veya yer teslimi mi? Ruhsat öncesindeki hazırlık dönemi ve mücbir sebep tanımı belirsiz bırakılırsa vaat edilen ay sayısı gerçek takvimi göstermeyebilir.
Ara kilometre taşları, düzenli ilerleme raporu, gecikme hâlinde kira veya cezai şart, gecikmenin üst sınırı ve fesih seçenekleri hukuk uzmanı tarafından birlikte değerlendirilmelidir.
7. Teminatları uygulanabilirlikleriyle birlikte inceleyin
Bakanlığın resmî bilgilendirmesinde, 6306 kapsamındaki belirli uygulamalarda yapı ruhsatından önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde onu kadar teminatın idareye verilmesi gerektiği belirtilmektedir. Mevzuattan doğan bu teminat, maliklerin sözleşme kapsamında ihtiyaç duyabileceği bütün güvencelerin yerine geçmez.
Banka teminat mektubu, ipotek, aşamalı tapu devri, şirket veya ortak garantisi gibi araçların tutarı, süresi, lehtarı ve hangi durumda kullanılabileceği hukuk ve mali uzmanlarca değerlendirilmelidir. Adı teminat olan fakat süresi kısa veya tahsili belirsiz bir belge gerçek koruma sağlamayabilir.
8. On iki maddelik teklif kontrol listesi
Karar tablosunda aşağıdaki başlıkların her biri için belge, açıklama ve puan alanı açılabilir. Puanın ağırlığı maliklerin önceliklerine göre toplantıda kararlaştırılmalıdır.
- Firma kimliği ve temsil yetkisi
- Yetki belgesi ve yeterlik grubu
- Benzer iş deneyimi ve gerçek referanslar
- Mali kapasite ve finansman modeli
- İmar ve proje varsayımlarının gerçekçiliği
- Net/brüt alan ve bağımsız bölüm dağılımı
- Teknik şartnamenin kapsamı
- Ruhsat, yapım ve teslim takvimi
- Kira veya geçici konut desteği
- Teminatların tutarı ve kullanılabilirliği
- Gecikme, eksik iş ve fesih hükümleri
- İletişim, raporlama ve teslim sonrası sorumluluk
9. İmzadan önce üç ayrı kontrol yaptırın
Son aday belirlendiğinde teklif; mimar veya ilgili teknik uzman tarafından proje ve şartname, mali uzman tarafından firma yeterliği ve ekonomik model, avukat tarafından sözleşme, vekâletname, tapu ve teminat hükümleri açısından incelenmelidir.
RE/MAX Target’ın süreç danışmanlığındaki görevi, bu görüşleri maliklerin karşılaştırabileceği tek dosyada toplamak ve açık kalan konuların kapanmasını izlemektir. Nihai seçim maliklere; hukuki, teknik ve resmî kararlar ise yetkili uzman ve kurumlara aittir.
Resmî kaynaklar
Güncel bilgi için başvurduğumuz kaynaklar
Mevzuat ve resmî uygulamalar değişebilir. İşlem öncesinde güncel metni ve binanıza özgü durumu yetkili uzmanlarla kontrol edin.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, teknik, mali veya resmî görüş yerine geçmez. Karar oranları, süreler, sözleşmeler ve başvurular işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuat ile somut dosya üzerinden ilgili yetkili uzman ve kurumlarca değerlendirilmelidir.